Economía

Auge de construcción y demanda de turismo incrementan el precio de la tierra

El “boom” de la industria de bienes raíces en Nicaragua

bienes raíces

A pesar del aumento, sigue siendo el mercado más barato de Centroamérica, y sigue atrayendo inversionistas de la región



El negocio de alquiler, compra y venta de propiedades crece año con año, y aunque la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir) no tiene una estadística que ofrecer, a sus afiliados les resulta evidente que cada vez hay más casas, edificios y locales comerciales disponibles para mercar.

“No tenemos una estadística específica, pero estamos viendo los grandes proyectos de construcción de edificios de oficinas y zonas residenciales, y vemos cómo los directivos de la Cámara de la Construcción, o la de Urbanizadores anuncian nuevos proyectos”, dijo Rosario Siero, Presidenta de Canibir.

Rodrigo Pereira es uno de ellos. En su calidad de presidente de la Cámara Nicaragüense de la Construcción (CNC), estima que en 2017 habrá un crecimiento entre 10% y 12% debido a las inversiones públicas y privadas que están en curso, lo que genera muchas expectativas, no solo en el sector construcción, sino también en el de bienes raíces.

Además de proveer de nuevos instrumentos que negociar, la construcción de carreteras, residencias, edificios de oficinas y espacios comerciales e industriales tiene un efecto adicional, al generar un alza de los precios de la tierra, cuyo valor se ha más que triplicado en un cuarto de siglo.

“El precio de la tierra ha evolucionado en toda Nicaragua. Antes se podían conseguir tierras mucho más económicas. Obviamente, el país se ha venido desarrollando, y el progreso propicia que suba ese precio”, señala la presidenta Siero.

La empresaria recuerda que la tierra era más barata porque no había comenzado la construcción de hoteles, sedes bancarias, centros comerciales, cadenas de supermercados y edificios de apartamentos o de oficinas. “Ahora se amplió la carretera a Masaya, y todo eso contribuye a que suba el precio de la tierra”, valoró.

Su experiencia muestra que “en los años 90 se conseguían tierras en las principales calles y avenidas de Managua, a un costo de 20 a 30 dólares la vara cuadrada. Ahora estamos arriba de 100 dólares, y hay hasta quienes piden 250 y 300 dólares, aunque siempre hay un margen de negociación”.

Alerta de especulación

El anuncio de la ampliación de la Pista Juan Pablo II y el nuevo anillo de circunvalación para conectar Nejapa en la carretera Sur, con Ticuantepe, en carretera a Masaya, genera altas expectativas para los corredores y agencias, pero también en los dueños de las propiedades ubicadas en las cercanías de las zonas a modernizar.

Si en los años 90 los valores de la vara cuadrada de propiedad eran los más baratos de Centroamérica, al acercarnos al final de la segunda década del Siglo XXI, el valor de la tierra en Nicaragua es “como un tercio o una cuarta parte de su precio en las ciudades principales de la región”, ilustra la dirigente gremial.

Eso propicia la visita de inversionistas centroamericanos, que vienen porque, aunque un nicaragüense sienta que comprar tierras en el país resulta caro, para un empresario extranjero sí es atractivo invertir aquí porque “a veces, ellos tienen que pagar de 500 a 1000 dólares la vara cuadrada, aún en las calles comerciales de sus países”, explicó.

“En las zonas costeras el precio se mantiene estable, variando únicamente si la zona es altamente turística como San Juan del Sur, donde las tierras cotizan en un precio mayor”, explica por su parte Mari Téfel, Copropietaria de Territorio Bienes Raíces.

Aurora Gurdián, Gerente Propietaria de Aurora Bienes Raíces, detalla que Managua, León, Granada y San Juan del Sur son las ciudades con mayor demanda. “Las ciudades coloniales y las playas son cotizadas especialmente por extranjeros. El que compra en Nicaragua usualmente es porque trae un negocio, o porque va a vivir en el país, mientras que las inversiones grandes ocurren más que todo en zonas franca”, afirma.

“Nicaragua está en una posición muy positiva en el área centroamericana”, por la seguridad y la estabilidad económica del país, señala Gurdián. Sin embargo, reconoce que si llegaran a ocurrir problemas diplomáticos y económicos con Estados Unidos, el negocio de bienes raíces se vería directamente afectado.

‘Se alquila’

Cada vez que un inversionista o constructor trata de justificar su decisión de levantar un nuevo edificio de oficinas, señala lo inapropiado de emplear una casa de habitación como espacio de oficina, con el consiguiente caos que genera en los vecinos el hecho que no haya suficientes sitios de estacionamiento.

De ahí que hasta se haya establecido una especie de ‘corredor no oficial’ que arranca en Plaza España, sube hacia la Pista Suburbana, y se conecta en dos puntos con carretera a Masaya: la Rotonda Centroamérica, y la Rotonda Jean Paúl Genie.

Gracias al surgimiento de ese eje, donde se levanta la mayor parte de la oferta de edificios de oficinas en Managua, muchas de esas casas reconvertidas en oficinas se quedaron sin clientes.

“Cuando se terminen los edificios que están en construcción y en proyecto, vamos a tener mucha oferta de espacio de oficina que actualmente no existe”, señala Gurdián, advirtiendo que también depende de cómo se comporte la economía y de cuántas empresas vengan a invertir a Nicaragua en los próximos años.

Por otra parte, la construcción de muchas pequeñas plazas comerciales (sin olvidarse de los ambiciosos proyectos denominados ‘Oriental 2’, y Centro Comercial Xolotlán, que se construyeron y languidecen sin clientes ni vendedores), ha llevado a que en muchas partes de la capital proliferen por muchos años rótulos de ‘se vende’ o ‘se alquila’.

Mary Téfel, de Territorio Bienes Raíces, explica que lo que sucede es que “la inversión ha crecido no sólo en los proyectos urbanísticos, sino también en los edificios comerciales y de oficinas, por lo que podemos decir que actualmente el mercado tiene más oferta que demanda, principalmente en el sector de oficinas”.

La empresaria opina que cuando se ven muchos rótulos de ‘Se Alquila’, y a la vez se observa una construcción activa de espacios, es señal que hay saturación de un segmento específico del mercado. “La mayoría de la inversión y desarrollo está apuntando a un mismo segmento, lo que lo satura”, ilustró.

De todos modos, también observa que siempre hay vacíos en el mercado que no están siendo atendidos por los desarrollos del momento, por lo que le parece “sumamente importante que los desarrolladores tengan un claro entendimiento de estos déficits para poder atenderlos con nuevos proyectos exitosos”.

La presidenta de Canibir también advierte que “hay más oferta que demanda en este tipo de pequeñas plazas comerciales, que muchas veces tienen problemas de parqueo, al punto que muchas veces [el estacionamiento] se llena con solo los vehículos de los empleados y los dueños”.

A su juicio, ese auge de placitas y centros comerciales de conveniencia, tiene más sentido cuando están en “puntos clave, como la entrada a un reparto, porque le da servicio a esa comunidad. Esos sí tienen mucho auge”, señaló.

Suficientes casas, pocos compradores

Constructores, urbanizadores, urbanistas y planificadores urbanos coinciden en que el país tiene un altísimo déficit habitacional, y aunque nadie conoce el dato exacto, todos dan por bueno el número de 500,000 unidades. Como mínimo.

Los empresarios del sector, los banqueros y el Estado construyeron un trinomio (im)perfecto que permite construir y colocar cada año alrededor de cinco mil viviendas para diversos estratos de la sociedad, y aunque al final del año unos y otros pueden celebrar el cumplimiento de sus metas, ocurre que la necesidad es unas cien veces mayor.

Mary Téfel, de Territorio Bienes Raíces, explica que hay una brecha entre requerimientos y disponibilidad de viviendas que se adapten a la situación real de la sociedad.

“Hay oferta de casas nuevas y usadas, pero la mayoría de las familias se ve en la forzosa decisión de vivir en casas o apartamentos en renta que se ajusten a su limitado presupuesto”.

“El factor principal son los salarios muy bajos y el costo de vida cada vez más alto que no permite que muchas familias cumplan los requerimientos para obtener un crédito hipotecario, y aunque la banca y el Invur ofrecen condiciones favorables para comprar viviendas de interés social, siempre sigue habiendo déficit”, añadió.

Siero analiza que si bien es cierto hay un déficit de viviendas, este afecta de distintas maneras cada segmento del mercado.

“La vivienda popular cuenta con subsidios gubernamentales, y lleva un determinado ritmo de crecimiento. Los otros segmentos tienen primas más altas que deben ser cubiertas por el comprador, lo que frena las ventas. Por su parte, los urbanizadores ofrecen la flexibilidad de que les paguen la prima en el periodo de construcción, y eso también ayuda”, refirió.

“Los proyectos en general se están vendiendo, aunque hay algunos que lo hacen más lento, debido al precio de las casas, pero sí, se mueven”, insistió.

Explica que “como Cámara, hemos visto que es preferible ahorrar, o juntar la prima para pagar una casa que en algún momento será propia. En los alquileres uno paga pero no invierte, con lo que prácticamente pierde lo que pagó”.

“Las facilidades que otorga la banca para obtener un préstamo hipotecario posibilita que haya un incremento en la compra de casas para vivienda, y aunque hay muchas personas que necesitan casa, muchos están muy endeudados, por lo que su análisis crediticio resulta negativo, lo que limita la compra de viviendas”, añadió.

Hay espacio para crecer: llega Keller Williams

Con el paso de los años, el gremio dedicado al negocio de bienes raíces se ha venido ensanchando y tecnificando.

Rosario Siero, Presidenta de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces, explica que “el gremio ha venido creciendo. Sumando empresas y particulares que se dedican a esto, calculamos que debe haber entre 300 a 500” agencias y corredores formales e informales.

Solo unos 50 de esos actores están agremiados en la Cámara, “porque a algunas personas les cuesta regularse, pero la ventaja de estar organizados es que nos preocupamos por capacitar al personal, seguir un código de ética y estar bajo la ley, pagando nuestros impuestos”.

Siero opina que hay espacio para que todos ganen, aunque reconoce que los que tienen mayor capacitación para saber cómo asesorar a sus clientes, son los que ganan más.

“No es sólo comprar una tierra, porque comprar tierra o comprar cualquier bien, cualquiera puede hacerlo, pero se trata de asesorar al cliente para que compre lo que más le conviene, dentro de un marco legal, y dentro de la seguridad de que su propiedad no se va a devaluar, o que va a comprar algo que le va a beneficiar, hoy, o en un futuro”, aseveró.

La empresaria Mary Téfel explica que la presencia de tantos actores en el mercado inmobiliario “obviamente viene a dividir más el pastel y hacer más competitivo el trabajo, en el cual tenés que estar siempre actualizándote y diferenciándote”.

“Uno de los problemas es que no contamos con Licencia de Corredores, pero estamos trabajando para favorecer al gremio, ya que abriría paso a desaparecer la participación de la competencia informal”, adelantó.

En ese sentido, la empresaria Aurora Gurdián opina que “la competencia siempre es sana, porque uno se preocupa más por hacer mejor el trabajo”.

La entrada al mercado nicaragüense de la franquicia inmobiliaria Keller Williams, debería significar un impulso al negocio de bienes raíces en el país.

Roberto Serrano, Director Regional de Keller Williams, opina que existe “falta de profesionalismo en el trabajo. Hay gente y agencias muy buenas pero con pocas herramientas para poder hacerlo. El mercado nicaragüense es dominado por un modelo tradicional que necesita reinventarse”.

La empresa acaba de asentarse en el país, y pretende “apoyar a los agentes independientes como a las agencias que han trabajado por mucho tiempo pero no tenían una organización”.

Herramientas tecnológicas

Optar por el uso de la tecnología para impulsar el negocio es una decisión que requiere de recursos, reflexiona Mary Téfel, Copropietaria de Territorio Bienes raíces.

“Todos hacemos un esfuerzo para estar al día e implementar mecanismos que nos ayuden a mejorar los procesos, sin embargo no todos cuentan con presupuesto. Algo tan simple como tener tu propia página web te lleva a invertir en hosting, campañas promocionales, entre otros”, detalla.

El problema es que “si no te ven, no existes. Tienes que estar en una constante labor de crear presencia de marca y posicionamiento en el ‘top-of-mind’ del cliente. Gracias al apoyo de otras tecnologías, hay mayor accesibilidad ahora y más con Facebook, portales inmobiliarios, y otras redes sociales”.

Por otra parte, la tecnología les ayuda a llevar un control más automatizado de su listado de propiedades y de los requerimientos de los clientes para brindar un servicio más eficiente.

“En el caso de Territorio, hacemos una combinación de tecnologías, de nuestra Revista Territorio Living y de medios tradicionales de publicidad para promoción de nuestra cartera inmobiliaria y generación de casos prospectos a atender”, concluyó.

Por su parte, el gerente Serrano asegura que “Keller Williams ofrece una amplia plataforma de formación para agencias y agentes independientes, para capacitarlos con herramientas tecnológicas y cambiar su forma de operar”.

Asegura que las principales agencias de bienes raíces se están afiliando a Keller Williams para recibir la formación profesional que ofrece esta franquicia.

“Si una empresa se llama ‘equis bienes raíces’ pasa a ser ‘equis bienes raíces por Keller Williams’. Estas empresas no pierden su identidad, sino que son reconocidas por haber sido capacitadas por la franquicia”, detalló.

El experto asegura que muchas empresas internacionales han vuelto la mirada a Nicaragua luego que Keller Williams se asentara en el país.